Impuesto IVA: la mala noticia para los conjuntos residenciales, según la DIAN

Un anuncio reciente por parte de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) puso en alerta a las administraciones y residentes de conjuntos residenciales en Colombia. La entidad aclaró que aquellos conjuntos que arrienden sus zonas comunes deberán pagar el Impuesto IVA por esa actividad. Esto se debe a que dicho arriendo se considera una prestación de servicios independiente, gravada según el artículo 482 del Estatuto Tributario.

Aunque esta disposición no es nueva —pues ha sido respaldada desde 2014 por decisiones del Consejo de Estado—, la DIAN decidió reforzar su aplicación en 2025. Según la entidad, más de 1.200 conjuntos estarían realizando actividades económicas con áreas comunes sin declarar ni pagar el impuesto correspondiente, lo que ha derivado en un proceso de reclasificación en el Registro Único Tributario (RUT).

Impuesto IVA y DIAN: lo que deben saber los residentes

El cobro del Impuesto IVA no se aplica a todas las formas de uso de zonas comunes. Sólo se genera si el conjunto realiza un arriendo formal de espacios como salones sociales, parqueaderos, zonas de BBQ o canchas. En cambio, si el uso es gratuito o está incluido de forma general en la cuota de administración, no se activa la obligación tributaria.

El director de Gestión Jurídica de la DIAN, Gustavo Peralta Figueredo, enfatizó que la clave está en el tipo de uso:

• Sí genera IVA: arriendos puntuales o periódicos de zonas comunes.
• No genera IVA: préstamos sin cobro o usos incluidos dentro de la cuota de administración.

Este punto resulta vital para evitar sanciones y para que las copropiedades regularicen su situación ante la DIAN.

¿Subirá la cuota de administración por el IVA?

Ante esta situación, muchos residentes se preguntan si el cobro del IVA generará un aumento en la cuota mensual que pagan. En principio, no se puede modificar el valor de manera unilateral, pues la Ley 675 de 2001 establece que cualquier ajuste debe ser aprobado por la asamblea general de copropietarios.

Además, las cuotas de administración suelen ajustarse cada año con base en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que para 2025 fue del 5,2 %. Para aumentar las cuotas más allá de este índice —por ejemplo, para cubrir el pago del IVA— se requiere:

• Un informe detallado de los gastos operativos del conjunto.
• Convocatoria formal a asamblea.
• Aprobación por mayoría de votos.

En consecuencia, la administración no tiene potestad para incluir de inmediato este nuevo gasto sin seguir el procedimiento legal.

¿Qué deben hacer los conjuntos residenciales ahora?

Para evitar sanciones y asegurar el cumplimiento de la normativa, los conjuntos residenciales que alquilan zonas comunes deben:

• Revisar si estas actividades están registradas correctamente en el RUT.
• Incluir el IVA en los cobros por arriendo, si aplica.
• Convocar asamblea para aprobar ajustes presupuestales.

Esta advertencia de la DIAN obliga a los conjuntos residenciales a replantear la forma en que administran sus zonas comunes, y a mantener una contabilidad clara que cumpla con las normas fiscales.